การจดทะเบียนที่ดิน
การจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน
การจดทะเบียนขึ้นอยู่กับระยะเวลาของสัญญา สัญญาเช่า เกิน 3 ปี จะบังคับใช้ได้ตลอดอายุสัญญา ต่อเมื่อจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538) ส่วนสัญญาเช่า ไม่เกิน 3 ปี แค่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามก็เพียงพอ — ไม่ต้องจดทะเบียน
อ้างอิงจาก ป.พ.พ. มาตรา 538 และ 540 ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย — ควรตรวจสอบค่าธรรมเนียมกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณ
In short
- ▪≤ 3 ปี: สัญญาเช่าที่ลงนามแล้วมีผลบังคับใช้เต็มอายุสัญญา — ไม่ต้องจดทะเบียน
- ▪> 3 ปี: ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 538)
- ▪สูงสุด 30 ปี สัญญาเช่าต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินจะลดลงเหลือ 30 (ป.พ.พ. มาตรา 540)
- ▪ค่าธรรมเนียม: ค่าจดทะเบียน 1% ของค่าเช่ารวม + อากรแสตมป์ 0.1% ชำระที่สำนักงานที่ดิน
- ▪การต่ออายุแบบ "อัตโนมัติ" ที่ตกลงกันล่วงหน้าเกิน 30 ปี ไม่สามารถบังคับใช้ได้ — คำพิพากษาศาลฎีกาล่าสุดถือว่าไม่มีผลบังคับ
หลักเกณฑ์ 3 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 538)
กฎหมายไทยแบ่งสัญญาเช่าที่เส้น 3 ปี ไม่เกิน 3 ปี สัญญาที่ทำเป็นหนังสือและลงนามมีผลบังคับใช้เต็มตามสัญญา เกิน 3 ปี สัญญาจะบังคับใช้ได้เกิน 3 ปีแรกต่อเมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินแล้ว ดังนั้นสัญญาเช่า 10 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนจะมีผลบังคับใช้เพียง 3 ปี
เพดาน 30 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 540)
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีอายุไม่เกิน 30 ปี สัญญาเช่า 50 ปีจะลดลงเหลือ 30 ปีโดยอัตโนมัติ นอกจากนี้คุณไม่สามารถทำข้อตกลงต่ออายุ "อัตโนมัติ" ล่วงหน้าเพื่อสร้างอายุ 60 หรือ 90 ปีได้ — คำพิพากษาศาลฎีกาปี 2566 ถือว่าการต่ออายุที่ตกลงกันล่วงหน้าเช่นนี้ไม่มีผลบังคับ การต่อสัญญาต้องเป็นสัญญาใหม่ที่แท้จริงและจดทะเบียนใหม่เมื่อสัญญาเดิมหมดอายุ
ค่าธรรมเนียมและขั้นตอน
คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ) ต้องไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมสัญญาเช่า โฉนดที่ดิน และบัตรประจำตัว/พาสปอร์ต คุณชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% และสัญญาจะถูกจดแจ้งบนโฉนด ควรเตรียมค่าใช้จ่ายทั้งสองส่วนเมื่อวางแผนเช่าระยะยาว
| อายุสัญญา | จดทะเบียน | สิ่งที่ต้องชำระ | บังคับใช้ได้ |
|---|---|---|---|
| 1–3 ปี | ไม่จำเป็น | อากรแสตมป์ 0.1% เท่านั้น | เต็มอายุสัญญา |
| เกิน 3 ปี (จดทะเบียน) | จำเป็น | 1% + 0.1% ที่สำนักงานที่ดิน | เต็มอายุสัญญา (สูงสุด 30 ปี) |
| เกิน 3 ปี (ไม่ได้จด) | ขาด | อากรแสตมป์เท่านั้น | เพียง 3 ปี |
สร้างสัญญาเช่าที่มีโครงสร้างถูกต้อง
สร้างสัญญาเช่าประเทศไทยพร้อมข้อความเกี่ยวกับการจดทะเบียนและอากรแสตมป์ที่เหมาะสมกับระยะเวลาของคุณ พรีวิวฟรี ตั้งแต่ ฿250
Frequently asked questions
ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า 1 ปีในไทยหรือไม่?
ไม่ต้อง สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปีแค่ทำเป็นหนังสือและลงนามก็มีผลบังคับใช้เต็มตามสัญญา การจดทะเบียนจำเป็นเฉพาะสัญญาเช่าเกิน 3 ปี
เกิดอะไรขึ้นถ้าสัญญาเช่าระยะยาวไม่ได้จดทะเบียน?
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนมีผลบังคับใช้เพียง 3 ปีแรก (ป.พ.พ. มาตรา 538) เพื่อให้มีผลเต็มอายุสัญญาต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ค่าจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่าไหร่?
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% ชำระทั้งสองรายการที่สำนักงานที่ดินตอนจดทะเบียน
เซ็นสัญญาเช่า 30 ปีในไทยได้ไหม?
ได้ — 30 ปีคืออายุสูงสุดสำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ป.พ.พ. มาตรา 540) ควรจดทะเบียนเพื่อให้บังคับใช้ได้เต็มอายุสัญญา สัญญาที่เขียนเกิน 30 ปีจะลดลงเหลือ 30 ปี
สัญญาเช่า 60 หรือ 90 ปี (3×30) มีผลหรือไม่?
ไม่น่าเชื่อถือ คำพิพากษาศาลฎีกาปี 2566 ถือว่าการต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันล่วงหน้าเกิน 30 ปีไม่มีผลบังคับ ควรถือว่าการต่อสัญญาทุกครั้งเป็นสัญญาใหม่ที่ต้องจดทะเบียนเมื่อสัญญาเดิมหมดอายุ